“Il mercato residenziale evidenzia un rallentamento del processo di crescita che fino ad ora aveva consentito all’Indice di performance di accorciare progressivamente la distanza che lo separava dal rientro in territorio positivo.” – è quanto emerge dal 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2020 di Nomisma presentato oggi in diretta streaming.
Residenziale
Per il Centro Studi bolognese le transazioni degli immobili residenziali nel 2019 hanno fatto registrare un incremento (+4,6% annuo) di entità tale da recuperare quasi interamente il calo di compravendite del biennio precedente (-5%). La ripresa è stata leggermente più accentuata nel secondo semestre, ma, sostanzialmente, si è ripartita in misura omogenea nell’arco dell’anno.
Nomisma evidenzia come Il calo strutturale dei prezzi rifletta la fragilità di un mercato la cui domanda (sia di abitazioni usate che nuove) è fortemente condizionata dall’accesso al credito. Nel corso dei primi nove mesi del 2019 i mutui alle famiglie, si sono contratti del -12,7%, un valore molto più alto sia di quello delle 13 cittàintermedie (-6,6%) che nazionale (-8%).
Alla luce dell’intensità della verificatasi stretta creditizia per l’Istituto blognese la crescita delle compravendite appare essere “più un fatto incentivato dall’ulteriore calo dei prezzi e dall’abbassamento (seppur contenuto) dei canoni piuttosto che un investimento ragionato da parte delle famiglie”. Si consideri inoltre che a Messina la clientela cerca più immobili in locazione (58,6%) rispetto a quelli per acquisto (41,4%).
La flessione dei prezzi ha riguardato sia le abitazioni nuove (-1,2% annuo), sia quelle usate (-2,7%), mostrando l’esistenza di una dinamica differenziata tra le due tipologie. In termini di localizzazione, il decremento dei prezzi si è ripartito in misura identica tra centro e periferia per quanto riguarda le abitazioni usate, mentre per quelle nuove il calo è stato più accentuato nelle zone centrali (-1,7% annuo) della città, rispetto a quelle periferiche (-1%).
In valori assoluto i prezzi al mq di Messina (per entrambe le tipologie di abitazione) rimangono largamente al di sotto della media delle 13 città intermedie.
Lo sconto concesso in fase di trattativa sul prezzo inziale si attesta su valori molto più elevati della media delle 13 città intermedie monitorate da Nomisma (rispettivamente 17% e 12%).
Passando ai tempi di vendita per quanto riguarda le abitazioni più recenti (7 mesi) essi sono in linea con il valore medio degli altri capoluoghi, mentre per l’usato la forbice dei tempi si dilata fino a 8 mesi
Sul fronte locativo l’andamento dei canoni su base tendenziale (stesso periodo dell’anno precedente) è leggermente negativo (-0,3%) se riferito alla media urbana, ma a livello di area il calo intressa solamente le abitazioni del centro (-0,9%).
Non residenziale
Il mercato non residenziale di Messina riparte -per Nomisma- facendo registrare un’incoraggiante ripresa delle compravendite (+1,8%), dopo la forte battuta d’arresto registrata nel 2018 (- 13,4%). In dettaglio la ripresa ha interessato principalmente il settore commerciale (+7,8% annuo) e, in misura meno marcata, quello degli uffici (+2,3%). È proseguito invece l’andamento negativo delle compravendite degli immobili a destinazione produttiva (capannoni), che però rappresentano una quota inferiore al 5% delle transazioni.
In un’ottica di trend le compravendite non residenziali mostrano, per il Centro Studi bolognese, un elevato dinamismo. Dal 2013 a oggi la crescita è stata di quasi il 46% con un incremento annuo progressivo e un apice nel 2017 (151 compravendite). In particolare, nei due anni successivi, le transazioni complessive, anche se più basse, non sono comunque scese sotto i valori del 2016, dando così continuità al processo di crescita.
Considerando invece i prezzi le variazioni annuali per uffici e negozi permangono negative, come accade da dieci anni, con l’aggravante che nel biennio 2018-19 i decrementi sono stati di intensità superiore a quelli degli anni precedenti, rendendo difficile ipotizzare un ritorno delle quotazioni in territorio positivo di questi indicatori in tempi brevi
Nel segmento non residenziale i prezzi degli uffici si sono contratti di circa il -3% su base annua, un calo che distanzia notevolmente Messina dal valore delle 13 città intermedie (-1%). Per quanto riguarda le zone cittadine, un solo punto percentuale separa l’arretramento registrato nelle zone centrali del capoluogo (-2,3%) da quelle periferiche (-3,3%). A metà strada tra questi due decrementi si collocano i valori degli uffici del Business District (-2,8%). Nonostante la poco rosea situazione di mercato, tempi di vendita e sconti sul prezzo si mantengono in linea con quelli delle altre 13 città intermedie.
Al contempo i canoni registrano un calo, ma molto più contenuto (-0,5%); contrariamente a quanto rilevato per i prezzi il loro arretramento è geograficamente circoscrivibile al centro città (-2,1%), mentre è sostanzialmente assente sia in periferia che nel Business District.
In ultimo i negozi registrano una contrazione di entità molto simile di prezzi e canoni (rispettivamente -2,6% e -3,1%).
